Число запросов россиян на покупку зарубежной недвижимости в первом полугодии 2016 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросло на 12%, свидетельствуют данные Knight Frank. На рынок вернулись покупатели, отказавшиеся от сделок в начале 2015 года из-за девальвации рубля, в результате которой заграничные квадратные метры резко подорожали, полагают в компании. Но это вовсе не говорит о сколько-либо значимом повышении интереса россиян к данному сегменту, предупреждают опрошенные «Ридусом» эксперты.
«Россияне по-прежнему приобретают зарубежную недвижимость, однако количество сделок и спрос заметно сократились. Эту тенденцию также подтверждают данные ЦБ. На данный момент спрос на недвижимость за рубежом находится на уровне 2009 года», — говорит управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru Игорь Индриксонс.
В начале 2015 года спрос не просто просел, а упал почти нуля, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, и некоторое его увеличение в текущем году объясняется просто эффектом крайней низкой базы. «Если спрос упал в несколько раз, а потом вырос на 12%, я бы о каком-то существенном восстановлении не говорил, скорее это просто небольшая коррекция», — поясняет эксперт.
По его словам, до текущего кризиса спрос на зарубежную недвижимость становился массовым, благодаря удачному соотношению курса рубля к основным валютам. При курсе 30 рублей за доллар нередко оказывалось, что аналогичное жилье за рубежом стоит дешевле, чем в Москве, Подмосковье или Сочи. Но после резкого обвала национальной валюты и, соответственно, подорожания доллара и евро, зарубежная недвижимость стала совсем непривлекательной, и вот такой массовый спрос кардинально сократился. И пока говорить о его возвращении не приходится, считает аналитик.
При этом очевидно, что какие-то отдельные люди продолжают интересоваться вложениями в заграничные объекты, и всегда остается спрос со стороны бизнесменов, у которых есть деловые связи за границей, творческих элит и тому подобных персонажей. Но даже у них меняются предпочтения.
Одним из самых заметных трендов в области зарубежной недвижимости — рост доли запросов с инвестиционными целями. По данным Knight Frank, два года назад она составляла порядка 60%, а теперь достигла 80%.
В принципе, доходный элемент и раньше присутствовал в любой заграничной покупке. Такая покупка всегда рассматривалась, в том числе, как инвестиция, за исключением случаев, когда жилье приобреталось для постоянного проживания в другой стране.
«Если речь идет о россиянах, которые все-таки основную массу времени живут в России, по любому для них это инвестиционное вложение, которое может использоваться 1–3 месяца в году как дальняя дача. И поэтому инвестиционный интерес всегда в зарубежной недвижимости превалирует над потребительским, в отличие, например, от покупки недвижимости в России», — говорит Олег Репеченко.
Но сегодня покупателей все чаще интересуют не только жилая недвижимость, приносящая доход (в частности, апартаменты под сдачу в аренду), но и коммерческая (отели, объекты стрит-ритейла, супермаркеты и так далее).
«На протяжении последних лет отчетливо прослеживается тенденция смены предпочтений россиян при покупке зарубежной недвижимости. Если, ранее приобретая недвижимость за рубежом, россияне делали выбор в пользу жилого сектора (квартир, домов и вилл), то теперь вместо того, чтобы покупать дачу на курорте, россияне выбирают коммерческие объекты, — уверяет Игорь Индриксонс. — Им хочется вложить свои накопления во что-то более надежное и стабильное, чтобы деньги работали. Траты „для себя“ сменились тратами с расчетом на устойчивый доход».
По его словам, среди самых популярных коммерческих активов можно назвать номера в крупных отелях, студенческие апартаменты и ячейки складов самообслуживания. Доходность коммерческих объектов в среднем достигает 7–12% годовых против максимум 5%, которые способна принести жилая недвижимость. Но доходность — не единственное преимущество коммерческого сектора перед жилым. Еще привлекательнее этот сегмент рынка делает возможность использования схемы пассивного управления, в рамках которого инвестор доверяет содержание своего актива специализированной управляющей компании, тем самым избавляя себя от постоянного присутствия в стране приобретенного объекта.
Олег Репченко добавляет, что речь идет о прослойке людей, у которых есть деньги, в том числе валютные, и они ищут способы для диверсификации рисков. «Если у них в России рублевые активы, та же недвижимость или бизнес рублевый, то они ищут какое-то альтернативное вложение, чтобы создать бизнес с валютной выручкой. Безусловно, это есть. Но все-таки это достаточно узкая прослойка», — напоминает он. И эта прослойка в разы уже того интереса к зарубежной недвижимости, который наблюдался до кризиса.
