Долевое строительство жилья хотят заменить проектным финансированием. Идея неплохая, главное — не ошибиться в методах ее воплощения.
В относительно недалеком будущем в России могут искоренить практику «продажи» квартир на стадии котлована. Президент РФ Владимир Путин поручил профильным министерствам проработать вопрос плавного перехода от долевого строительства жилья к механизму проектного финансирования. В Минстрое отмечают, что на это может потребоваться от трех до пяти лет. Общаться с застройщиком и нести сопутствующие риски будут не частные лица, а профессиональные институты, в первую очередь банковские, пишут «Ведомости». Подразумевается увеличение кредитования данного сектора. По данным издания, сейчас в России с помощью долевого строительства возводится до 90% жилья. В 2007 году, согласно оценкам оргкомитета обманутых соинвесторов Москвы и Московской области, в стране насчитывалось 200 тысяч обманутых дольщиков, в этом году рабочая группа по проблемам обманутых дольщиков при генсовете партии «Единая Россия» насчитала 122 тысячи.
Запретить нельзя оставить
Решение абсолютно правильное, считает вице-президент Российской гильдии риэлторов Григорий Полторак. Закон о долевом строительстве, принятый в 2005 году, не может в полной мере обеспечить защиту интересов граждан, которые входят в этот процесс, полагая, что они покупатели, хотя на самом деле — инвесторы. В результате люди попадают в ситуацию, когда обязательства перед ними не выполнены, а они к этому абсолютно не готовы — ни морально, ни материально.
Но просто так взять и запретить долевое строительство тоже невозможно. На сегодняшний день это безальтернативный источник дешевого финансирования. И если его внезапно перекрыть, объемы ввода жилья резко сократятся, а цены взлетят, предупреждают эксперты. Поэтому главный вопрос заключается в том, как именно будет осуществляться переход. В принципе, долевое участие в строительстве — это нормальное явление, один из самых доступных и понятных способов финансирования строительства, напоминает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Подобный механизм существовал и при Советском Союзе в виде строительных кооперативов. Но на развитых рынках, например в странах Западной Европы, такая схема — нонсенс, потому что там строители спокойно могут получить банковские кредиты по низким ставкам. «Если проектное финансирование будет возможно на территории РФ, и по низким ставкам, конечно же, кому нужно это долевое участие? Понятно, что в этой ситуации оно станет просто пятым колесом в телеге. Но, если застройщики будут вынуждены брать кредиты под 20%, представляете, какова будет стоимость квартир», — риторически спрашивает эксперт. Возможно, государство будет каким-то образом дотировать кредитные ставки банков, допускает он. Но для начала придется подготовить сами банки, добавляет Полторак. Чтобы осуществлять проектное финансирование, кредитное учреждение должно иметь специальный отдел, сотрудники которого понимают, что такое стройка и смета, сколько стоят работы и материалы, и способны контролировать весь процесс. Сегодня право контроля над стройкой дано дольщикам, которые в этом ничего не смыслят, и различным государственным органам, которые по факту этого не делают.
«Это все было при советской власти. Был Промстройбанк, который, собственно, стройки финансировал, были люди, которые все это понимали. Но нынешние банки разленились. В этом плане предстоит большая работа. И я думаю, она будет осуществляться в первую очередь через банки с государственным участием. По всей видимости, им такое задание дадут, и они его будут выполнять», — рассуждает эксперт.
Ставка на ставки
При правильной постановке процесса подорожания жилья либо не будет вообще, либо оно будет минимальным, уверены аналитики. Например, те же дольщики, вместо того чтобы нести деньги застройщику, могут отдавать их в банк под его гарантию на специализированный беспроцентный депозит. А банк уже будет кредитовать на льготных условиях застройщика.
Сегодня маржа между депозитами и кредитами вполне может составлять 5%, отмечает Полторак. Это заработок банка. И если дольщики будут отдавать деньги на «нулевой» депозит, именно такую процентную ставку по кредиту сможет установить финансовое учреждение. Соответственно, и конечная цена объекта увеличится максимум на 5%, а то и вовсе останется неизменной.
«Только такой процесс может прекратить появление обманутых дольщиков», — считает эксперт. Если в этой новой схеме будет недостроенный объект, то пострадают не дольщики, а банк. Но и он не будет отдавать все деньги сразу. Банк будет выделять средства частями и внимательно следить за тем, как они расходуются. И если не выполнен определенный этап, он застройщика накажет — обанкротит. То есть деньги все равно потеряет, но не такие большие.
А люди не получат квартиру, но деньги им банк вернет, и они пойдут искать другого застройщика по такой же схеме. Хотя, скорее всего, даже эта стройка будет доведена до конца, просто другой компанией.
Есть мнение, что за данной инициативой стоят крупные застройщики, которые в состоянии финансировать строительство самостоятельно или на заемных средствах и таким образом надеются выдавить с рынка более мелких игроков.
«Да, слабые, наверное, уйдут с рынка, — признаёт Полторак. — А что делать? Тут надо выбирать: либо людей подводить, либо согласиться с тем, что в этом нет ничего страшного».