Налоговики заставят россиян дружить с родственниками
Осенью депутатам Госдумы предстоит рассмотреть отложенный в минувшую сессию законопроект, который предусматривает увеличение налоговых выплат за недвижимость. Нововведение будет оформлено как замена действующего налога на имущество налогом на недвижимость, однако при этом предлагается предусмотреть резкое увеличение расчетной стоимости и сокращение льгот для пенсионеров.
В течение июля Дума будет собирать поправки к закону, и, возможно, увеличение не будет слишком резким. Но оно неизбежно, поскольку новая ставка будет рассчитываться по кадастровой стоимости жилой недвижимости, не слишком сильно отличающейся от рыночной.
Напомним, что сейчас ставка налога на имущество колеблется от значений, близких к нулю за недорогую недвижимость, до 2% с суммы свыше 500 тыс. руб. Если эти ставки будут сохранены, то ежегодные платежи за "однушку" в Москве вырастут до $3-4 тыс. По сути, эта реформа может сломать модель финансового благополучия тех, кто сейчас предпочитает сдавать в аренду столичную недвижимость, а сам либо путешествует, либо занимается дауншифтингом где-нибудь на Гоа. Существенно пострадают и пенсионеры, которые сдают "лишние" квартиры, чтобы не умереть от голода.
"Кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной — в отличие от инвентаризационной, которая используется сейчас. Закономерно возникают опасения в росте налоговой нагрузки на граждан, однако это будет заметно только в случае владения несколькими объектами недвижимости", — успокаивает финансовый аналитик Lionstone Investment Services Ltd Сергей Еременко. Он полагает, что для единственного объекта в собственности будет действовать вычет, размер которого зависит от типа объекта. Однако если в собственности будет находиться несколько объектов, то даже пенсионер сможет получить льготу только по одному из них, а остальные придется оплачивать полностью.
Эксперт уверен, что после утверждения законопроекта можно будет ожидать волны сделок купли-продажи недвижимости между родственниками, чтобы снизить налоговую нагрузку на одного человека. Кроме того, он ожидает увеличения предложения на рынке аренды жилья, поскольку инвестиционная недвижимость, которая до этого была популярным способом сохранения капитала, станет экономически невыгодной. Впрочем, падение цен на рынке аренды Еременко не считает неизбежным. Цена будет зависеть от спроса и предложения и вряд ли существенно снизится, особенно в эконом-сегменте, полагает эксперт. Проблема ведь состоит еще и в том, что существенно сократится интерес к ипотечному кредитованию, поскольку налоги сильно увеличат ежемесячный платеж за квартиру. "Объемы ипотеки будут снижаться. При наличии недвижимости, брать квартиру в ипотеку с целью вложения средств будут реже, то есть она будет постепенно терять свою инвестиционную привлекательность", — поясняет Еременко.
Партнер юридической компании "Некторов, Савельев и партнеры" Егор Батанов настроен более оптимистично. Он уверен, что переход на кадастровую модель взимания налога увеличит налоговую нагрузку всего в 2-3 раза от существующего уровня, хотя увеличение будет зависеть от региона. Например, говорит эксперт, в Москве налог может вырасти в 10 раз. Однако, по его расчетам, повышение налога не станет критическим для большинства россиян, и вряд ли кто-либо из-за нескольких тысяч рублей в год всерьез задумается о переезде в более дешевое жилье с целью налоговой экономии. При этом эксперт отмечает, что, согласно официальной статистике ФНС, совокупные начисления по налогу на имущество физических лиц составили около 25 млрд руб. Это означает, что один налогоплательщик по инвентаризационной стоимости платил в среднем менее 800 руб. в год.
Батанов предполагает, что собственники помещений пожелают переложить свои расходы на арендаторов, но увеличение годовой суммы арендной платы на несколько тысяч рублей не окажется чувствительным. "То же можно сказать и об ипотечном кредитовании: расходы, связанные с уплатой налога, не будут играть существенной роли для заемщика. Кроме того, налог будет взиматься только после регистрации права собственности за заемщиком, то есть при привлечении ипотечного кредита на период строительства, налог, в принципе, не будет влиять на общую финансовую нагрузку заемщика. Если совокупная сумма налога после перехода на кадастровую оценку будет составлять не более нескольких тысяч рублей в год, то вряд ли кто-либо станет задумываться над налоговым планированием", — отмечает он.
Аналитик FIBO Group Юриц Цигуш, в свою очередь, надеется, что если сумма нового налога в итоге превысит прежнюю, будут вводиться понижающие коэффициенты, чтобы смягчить нагрузку. При этом он полагает, что общие доходы государства от введения новой налоговой системы все-таки вырастут за счет раскрытия теневых схем и высоких налогов с элитной недвижимости — процентов на 15-20.
По его оценке, ожидать продажи квартир можно будет от тех людей, которые на этом зарабатывали и строили свой бизнес, а также от тех, кто владеет несколькими элитными квартирами или домами — именно их в первую очередь коснутся налоговые изменения.
Цигуш прогнозирует, что изначально арендная плата, скорее всего, вырастет, поскольку никто не захочет меньше зарабатывать на аренде. Но через некоторое время спрос сбалансирует цену — арендодатели предпочтут получать чуть меньшую прибыль, чем платить за простой квартиры налоги из своего кармана.
Если же платежи окажутся слишком высокими, люди будут пытаться их снизить. "Думаю, не останется без внимания возможность получить группу инвалидности, чтобы не платить налоги, или действия по получению льгот по другим категориям. Поиск путей обхода будет всегда. Это власть должна учесть — и создать такие лояльные условия и законы, чтобы не было большого смысла их обходить или нарушать", — подчеркивает эксперт.
Вернуться назад