На московском рынке жилья явный кризис перепроизводства: девелоперы понастроили столько домов, что теперь не могут найти на них покупателей. Ждать ли теперь массового «сейла» столичных квартир? © Александр Улановский / Коллаж / Ridus
На столичный рынок выставлен максимальный за семь лет объем жилья, утверждают в риелторской компании Est-a-Tet. В связи с этим предложение сейчас превышает спрос в четыре раза. И цены на квартиры в новостройках в ближайшие два-три года будут снижаться, прогнозируют эксперты отрасли.
Введение в пузыреведение
Нынешний «пузырь» на рынке жилья хоть и самый крупный с начала века, но это далеко не первая подобная ситуация, поэтому ее развитие можно прогнозировать по аналогии, говорит эксперт рынка недвижимости, гендиректор компании «РД-Центр» Наталья Словесникова. «Для девелоперов эта ситуация неприятная, и к тому же она никогда не предсказуемая. Конечно, большинство таких проектов всегда запускается в каком-то смысле „на авось“, чтобы поскорее освоить выделенные под застройку площадки. Но строительство дома — процесс многолетний, и никто не может предсказать, каков будет спрос к моменту сдачи многоэтажки», — рассказала она «Ридусу». Хотя правительство и предпринимает меры, чтобы подстегнуть спрос на рынке недвижимости, например снижая стоимости ипотечного кредитования, это оказывает на такой спрос довольно ограниченное влияние. «Ведь любые меры с целью стимулирования спроса затрагивают лишь ту категорию покупателей, кто в принципе может себе позволить приобрести жилье. Для них плюс-минус несколько процентов в самом деле могут играть роль в принятии решения. Но для тех людей, кто не потянет ипотеку ни под каким видом, эти меры — что мертвому припарка. А общая экономическая ситуация в стране такова, что число людей, имеющих возможность влезть в долг со сроком выплаты в десять и более лет, становится все меньше. Соответственно, падает и спрос», — говорит Словесникова.
Терпите, будет больно
Причем в этой ситуации нет тех, кто от нее бы выигрывал, подчеркивает эксперт, поскольку снижение спроса неизбежно обанкротит какую-то часть застройщиков, у которых маржинальность бизнеса настолько низкая, что они просто не могут при всем желании реализовать квартиры по более низкой цене. И люди, вложившие деньги в строительство на этапах до сдачи дома в эксплуатацию, могут остаться ни с чем. Деньги им, скорее всего, вернут, но они уже не сумеют реинвестировать их в новые проекты с той же эффективностью — не говоря уже про потерянное время, которое не вернуть ни за какие деньги. «Затоваривание рынка в соотношении один к четырем невозможно „рассосать“ одними лишь стимулирующими мерами. В хорошее время девелоперы до 30% площадей продавали на стадии котлована, обеспечивая тем самым неплохую „подушку безопасности“. Но сейчас о таком застройщики не могут даже мечтать. А если девелопер повышает цену метра в процессе строительства, многие покупатели забирают деньги и уходят к конкурентам, которые находятся еще на стадии котлована. То есть на каждой стадии строительства с дистанции сходит какое-то количество „бегунов“, и к моменту сдачи дома их может оказаться ниже той критической черты, за которой для застройщика весь проект становится убыточным», — объясняет эксперт механизм, по которому «подушка безопасности» на рынке недвижимости не всегда срабатывает. Всего на столичном рынке «первички» к октябрю 2017 года объем нераспроданного жилья достиг 3,4 миллиона квадратных метров.