© Оксана Викторова/Коллаж/Ridus
По данным аналитического портала IRN, в 2017 году первичный рынок жилой недвижимости столицы между Третьим транспортным кольцом и МКАД пополнили 124 новостройки. При этом по количеству новых проектов прошлый год заметно обогнал два предыдущих, но его отличием стал выход большого числа единичных объектов, а также небольших и средних по размеру жилых комплексов.  Суммарная площадь квартир в них составила 2 037 900 кв. метров. Это сопоставимо с показателями 2015 года, когда стартовали продажи нескольких очень крупных проектов (запущенных, судя по всему, еще до кризиса, затяжной характер которого был тогда не так очевиден), и на 19,4% превышает объемы 2016 года.
В наступившем году темпы нового строительства могут оказаться такими же, как в предыдущем, опасаются риэлторы. По их прогнозам, это приведет к затовариванию рынка и превышению предложения над спросом в 2,8 раза.
Тревожные ожидания
Застройщики будут торопиться с выводом новых проектов, чтобы успеть до полного вступления в силу федерального закона № 218, ужесточающего требования к девелоперам при привлечении средств дольщиков, пояснил газете «Коммерсант» руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев.
Частично документ вступил в силу в октябре 2017 года (тогда был запущен компенсационный фонд, куда компании должны направлять 1,2% стоимости каждого договора долевого участия). Окончательно закон заработает в июле 2018 года: с этого момента застройщики обязаны будут направлять на административные расходы не более 10% стоимости проекта и получать под каждый объект отдельное разрешение.
© visualhunt.com По словам А. Бекетова, сейчас стоимость квадрата на первичном рынке стала выше, чем на вторичном, хотя всегда было наоборот: предполагалось, что стоимость первички — это вторичка минус отделка.
«Куда человек пойдет покупать квартиру? Зачем ему первичка, если можно дешевле купить вторичку? — риторически спрашивает эксперт. — К тому же, нужны дополнительные вложения. В любую вторичку, даже если она убитая, можно заехать. В первичку так не получится, туда народ заезжает сразу с перфораторами».
Регулятор против
Возможно, застройщики рассчитывают, что город выкупит какую-то часть новых объектов в рамках программы реновации. Также они возлагают большие надежды на дальнейшее снижение ставок по ипотеке, которая сегодня стала основным драйвером и рынка недвижимости, и всей строительной отрасли.
По предварительным данным, в прошлом году ипотечное кредитование превысило рекорд 2014 года и достигло нового исторического максимума, заявил в пятницу министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень. Ожидается, что общая сумма выданных кредитов на ипотеку приблизится к 2 млрд рублей. «Это огромная сумма»! — подчеркнул чиновник. Но и здесь не исключены сюрпризы. Огромная сумма ипотечных займов отнюдь не радует Банк России, по данным которого их доля в розничном кредитном портфеле банков возросла с 28% в начале 2014 года до 42% уже в середине 2017 года. Сейчас это показатель подбирается к 50%. Особенно беспокоит регулятора рост кредитов с низким первоначальным взносом. В конце осени ЦБ сообщил о планах ужесточить правила выдачи ипотеки с 2018 года. Займам с первоначальным взносом менее 20% присвоят коэффициент риска 150%, менее 10% — 200%. Повышенный коэффициент риска предъявляет соответствующие требования к достаточности капитала самих банков. Очевидно, что кому-то из них от ипотечных программ придется отказаться.