Отказ от долевого строительства избавит страну от мошеннических схем с новостройками, но взвинтит цены на недвижимость, считают эксперты.
Президент Владимир Путин поручил правительству и Центробанку разработать план поэтапного замещения долевого строительства проектным финансированием.

Показать полностью… Когда все необходимые решения будут приняты, застройщики больше не смогут продавать квартиры на стадии котлована. На рынок будут выходить квадратные метры в уже готовых домах. Страна наконец избавится от обманутых дольщиков. Как это решение отразится на стоимости жилья, «Росбалт» спросил у экспертов рынка недвижимости.
«Эта проблема висела в воздухе уже года полтора-два. Все-таки долевое строительство себя очень дискредитировало. Люди платили деньги, но в результате мошеннических схем не получали жилья. Поэтому с предложением выступил уже не кто-нибудь, а президент», — отметил директор Центра конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ Георгий Остапкович.
Конечно, такое решение скажется на застройщиках, считает эксперт. «Строительная отрасль — лидер в списке должников по кредитам, поэтому банки кредитуют застройщиков очень осторожно. Если застройщикам запретят привлекать деньги дольщиков, многие просто уйдут с рынка. Совместно с Росреестром мы проводим обследование отрасли. Уже сейчас на грани банкротства находятся 16-18% компаний. Можно смело предположить, что доля таких компаний с отказом от долевого финансирования существенно возрастет», — считает Остапкович.
Конечно, для населения в этом случае появятся какие-то гарантии, но цены на жилье заметно подскочат. «В отсутствии денег дольщиков застройщик вынужден будет брать кредит. На чем он будет его отбивать? Конечно, не на росте производительности труда и внедрении новых технологий. Он просто засунет эту сумму в стоимость жилья. То есть, вопрос будет решаться примерно так же, как решаются такие вопросы во всех других сферах в нашей стране, — за счет потребителя», — полагает Остапкович.
Повлияют на цены и растущие аппетиты крупных застройщиков, которые останутся на рынке в меньшинстве.
«Сейчас постепенно замедляется падение реальных доходов населения. Пока мы не вышли в ноль, но рядом. У нас огромный отложенный спрос на жилье. Как только у людей появятся деньги, они пойдут покупать квартиры. На рынок обрушится спрос, а строители уже оптимизировались, сократили рабочих. Не исключено, что они просто не потянут тех объемов, которые потребуются», — опасается эксперт.
«В случае реального отказа от долевого строительства передел рынка и смена формата продаж неизбежны», — считает директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев. «Цивилизованный опыт Европы» предполагает продажу жилья в готовых домах. У покупателей — по сути, инвесторов стройки в долевом строительстве — не будет возможности сэкономить за счет разницы в стоимости квадратного метра на разных этапах строительства. Во-вторых, в стоимость квартир будет «зашито» проектное финансирование, которое по стоимости не сопоставимо с европейскими условиями. В дальнейшем можно прогнозировать «отсекание» части спроса, замедление темпов продаж квартир и снижение количества строек вместе с падением поставок в смежных отраслях», — считает Стригалев.
«С одной стороны, желание отойти от долевого строительства понятно: и покупатели жилья, и высокооплачиваемые юристы, и общественные правозащитники, и уже даже сами чиновники устали от постоянных скандалов с долгостроями, недостроями, незаконными выводами денег дольщиков и нарушением их прав. Уже лет десять федеральные программы по борьбе с долгостроями не могут закрыть все бреши и расселить всех обманутых дольщиков по квартирам. У перехода на проектное финансирование логика простая: покупая готовый товар, у новосела нет риска быть обманутым. Нет ответственности дольщика — нет риска», — отмечает генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова.
С другой стороны, по словам эксперта, почти в 100% случаев усиление ответственности и любое другое «закручивание гаек» на производителе вызывает рост цен. «Даже если речь идет всего лишь о нескольких нововведенных отчетах — нужно дополнительно нанять человека, который будет их составлять, оборудовать ему рабочее место, предоставить компьютер, офисную технику, выдавать зарплату со всеми пенсионными и прочими отчислениями. А если речь идет об очередном изменении сложившейся и ставшей привычной схемы финансирования, о замещении денег дольщиков банковскими кредитами, то рост цен как минимум на 10-15% гарантирован. И это вполне закономерно: за отсутствие риска надо платить. В надежном швейцарском банке ставки по вкладам всегда ниже — люди готовы платить за надежность», — заметила Некрасова.
Готовы ли покупатели массового жилья платить за надежность — покажет время и спрос. «Сейчас большинство согласно идти на незначительный риск и делить ответственность с застройщиком — наиболее активно продажи обычно идут на этапе возведения второго-третьего этажа, когда динамика строительства уже очевидна, а цены еще процентов на 15% ниже, чем при полной готовности комплекса», — отмечает она.
По мнению Некрасовой, наряду с проектным финансированием было бы неплохо ввести поэтапную оплату для покупателя, как во многих европейских странах. «Подписал договор — сразу внеси 10% стоимости. Закончил застройщик земляные работы и фундамент — еще 5%. Возведены два-три этажа — еще 20%. И так до полной выплаты. Схема уже много лет как отработана и доказала свою эффективность: и у застройщика нет кассовых разрывов, и покупателю не нужно залезать в кредитную кабалу и оплачивать сразу полную стоимость», — подчеркнула собеседница «Росбалта».
В существующих экономических условиях отказаться от привычной схемы долевого строительства не представляется возможным, считает партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский. «Для реализации своих проектов застройщики и так привлекают банковские заемные средства под очень высокий процент — от 15% годовых. На начальном этапе реализации проекта схема финансирования нередко выглядит следующим образом — 30% собственных средств и 70% банковских. При этом банк соглашается финансировать строительство, если стоимость земельного участка соразмерна выданному кредиту, земля при этом оформляется в залог. Отмена долевого строительства приведет к тому, что застройщик не сможет продавать квартиры на этапе строительства и постепенно возвращать долг банку. Невозможность досрочно вернуть кредит еще больше удорожает реализацию проектов в сфере жилищного строительства. Добавим к этому высокий процент по кредитам банка. В результате цены гарантированно вырастут. Я прогнозирую увеличение на уровне 35-40%. Все, что мы получим на выходе — квартиры в стандартных жилых комплексах по цене элитного жилья», — отметил Котровский.
Чтобы оценить рост цен на квартиры при проектном финансировании, нужно точно понимать, какая ставка кредитования будет предложена застройщикам и насколько долгосрочными будут эти займы, отметил президент ГК «Гранель» Ильшат Нигламтуллин.
Сегодня, по словам эксперта, строить в кредит — достаточно дорогое удовольствие. Ставка составляет от 13 до 20% годовых. Строительство на инвестиции дольщиков обходится застройщикам дешевле.
«Обычно два-три года компания тратит на строительство. При проектном финансировании в это время квартиры продавать будет нельзя. В этом случае, еще два года уйдет на продажу готовых квартир. Себестоимость строительства может вырасти на 40-50%, что будет отражено в окончательной стоимости жилья», — считает Нигламтуллин.
«Не забывайте еще один факт: продавая квартиры на этапе строительства, застройщик после ввода дома в эксплуатацию заселяет его на 90-100% единовременно, и бремя содержания дома переносится на собственников. Если же продажу начинать после ввода дома в эксплуатацию, застройщик вынужден будет оплачивать содержание всего дома еще два-три года — пока не распродаст все квартиры. И отключить пустующий дом от сетей, если в нем продана хотя бы одна квартира, будет невозможно. А это огромные затраты. Дополнительно придется оплачивать налог на имущество за непроданные квартиры. К тому же, нужно учитывать и тот факт, что с рынка при отмене долевого строительства уйдет более половины застройщиков, что приведет к монополизации и укрупнению рынка. Следовательно, итоговая цена для покупателей будет зависеть не только от себестоимости строительства, но и от решения игроков рынка», — подчеркнул собеседник «Росбалта».
«Основной посыл президента — мы переходим на международный формат ведения бизнеса на рынке жилищного строительства. Важный нюанс в его поручении — поэтапность перехода», — считает генеральный директор рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко.
«Никто не говорит о том, что реформа будет молниеносная и уже в ближайшее время. Если сразу ввести мораторий на долевое строительство, то весь рынок жилищного строительства довольно быстро рухнет. И это логично — средства дольщиков являются дешевыми, беспроцентными. Если перекрыть этот источник, придется либо выходить на дорогой рынок проектного финансирования, либо серьезно жертвовать собственной ликвидностью. В обоих случаях серьезно повышаются финансовые риски», — заметил он.
В то же время, эксперт считает, что мы уже сейчас по факту наблюдаем первый этап перехода от долевого к проектному финансированию.
«Реформируется профильный закон о долевом строительстве, в рамках которого внедряются дополнительные жесткие требования к застройщикам. Если девелопер решает привлекать средства дольщиков, то, по сути, он попадает под ограничения, а также практически под полный контроль со стороны государства. В таких условиях уже сейчас многие застройщики вполне ожидаемо начинают оценивать, стоит ли вообще выходить на этот рынок. Так что серьезные сигналы на отказ от долевого строительства присутствовали уже на этапе обсуждения поправок в законодательство», — подчеркнул Алексеенко.
В свою очередь член Совета Федерации, председатель общероссийского общественного движения «Комитет помощи: Жилье, Земля, Люди» Антон Беляков заметил, что все те 10 лет, которые государство борется с проблемой обманутых дольщиков, оно борется с последствиями, а не с причиной.
«Проблема заключается в неэффективности управления строительством как сектором экономики. Раньше отрасль регулировалась с помощью лицензирования. Чтобы выйти на рынок, нужно было соответствовать определенным критериям. Чтобы начать строить многоэтажки, нужен был опыт в строительстве малоэтажных домов. Нужен был некий background: что, где, в каком количестве построили, сдали в срок. В результате, застройщики, выходящие на рынок, могли похвастаться большим опытом и профессиональной командой — от руководства до прорабов. Это были люди с опытом, которые понимали — каждый на своем месте — что и как делать. Государство допустило ошибку, отказавшись от лицензирования и передав эти функции профессиональному сообществу», — считает Беляков.
По его словам, работать все должно было примерно так: давая новому застройщику доступ на рынок, профессиональное сообщество берет на себя ответственность. Если застройщик облажался, за него заплатят коллеги по цеху, а его самого дисквалифицируют. Такая схема действует во многих отраслях, и заставляет профессиональное сообщество серьезно все проверить, прежде чем принимать нового члена в команду.
У нас отказ от государственного лицензирования привел к торговле доступом на рынок. «Интернет завален объявлениями: «членство в СРО за такие-то деньги». Любая компания без опыта, кадров и техники может прийти в СРО, заплатить деньги и стать новым участником рынка. Строительные СРО собрали десятки миллиардов рублей членских взносов», — заметил Беляков. По его словам, именно на эти деньги должны были решаться проблемы обманутых дольщиков, на которых за все эти годы не потратили ни копейки.